Em época de recessão, se avolumam os pedidos de distrato ou de rescisão de contrato de compra e venda de imóveis na planta, principalmente decorrentes da perda da capacidade financeira dos adquirentes. Trata-se de uma situação indesejável, pois além de afastar o sonho da casa própria, causa ruptura ao fluxo orçamentário da construção.
Quando a desistência da compra se dá logo após o pagamento do sinal, aplica-se a regra simples do artigo 418 do Código Civil, segundo a qual o comprador perde a integralidade do valor pago a este título, não se aplicando, nesta hipótese, a proteção do artigo 53 da Lei nº 8.078/90.
Porém, quando o adquirente já pagou algumas parcelas posteriores à entrada e vê-se obrigado a solicitar a rescisão, o sinal passa a incluir o conjunto das chamadas “parcelas pagas”, recebendo-se de volta o investimento realizado, mas descontado um justo percentual, previsto em contrato, o qual faça frente às despesas empreendidas pela incorporadora, incluindo tributos, custos administrativos e corretagem, etc.
O referido percentual apenas poderá ser tido como “abusivo”, em demanda judicial, e merecedor de ponderada redução, caso encerre enriquecimento ilícito da incorporadora, mostrando-se excessivo e desproporcional diante das supracitadas despesas.
Cumpre ressaltar, neste ponto, que a vendedora só deverá devolver a totalidade das parcelas que tenha recebido, sem qualquer dedução, caso ela seja comprovadamente culpada pela quebra contratual, o que deve se apurar no âmbito do Judiciário.
Já no caso de distrato, que é uma modalidade de rescisão consensual, bilateral e extrajudicial, ou seja, mais prática e previsível para vendedores e compradores, as partes podem simplesmente cumprir a regra de dedução do contrato ou negociarem, de modo livre, condições intermediárias, viáveis para ambas.
Outra solução interessante, para evitar deduções e a demora dos trâmites judiciários, é o adquirente, não nutrindo mais condições de dar continuidade ao contrato, tentar negociar com terceiros interessados a “venda do ágio”, repassando a estes, por meio de um instrumento de cessão, os direitos e obrigações perante a incorporadora.
Contudo, não sendo possível uma solução consensual, caso seja a chamada “cláusula penal” ou “rescisória” levada à análise do Judiciário, sob o pretexto de “abusividade”, tem prevalecido, no Superior Tribunal de Justiça, o entendimento de que o percentual de 25% das parcelas pagas revela-se razoável para trazer uma solução equilibrada às partes em face da rescisão da promessa de compra e venda.
