Leonardo Mundim: O passo a passo da transformação

As tratativas para reformulação do Pró-DF 2 foram conduzidas ao longo de 8 meses pelo diretor de Regularização Social e Desenvolvimento Econômico da Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap), Leonardo Mundim. Após o evento no Palácio do Buriti, ele concedeu entrevista exclusiva ao Brasília Capital detalhando a proposta.

“Esse projeto representa uma rara união de 29 entidades do setor produtivo, das grandes e pequenas empresas, atacadistas e varejistas, da indústria, do comércio e dos serviços. Todos irmanados pela esperança nessa entrega feita pelo governador Ibaneis Rocha. É um instrumento apto e necessário para resolver o problema de milhares de empreendedores do DF. O foco final é efetivamente a geração de emprego e renda e o incremento no desenvolvimento das nossas cidades”.

Qual a diferença entre o Pró-DF e o Desenvolve DF? – Este novo programa traz várias alterações, algumas até estruturais, em relação ao que existia antes. O Pró-DF 2 acabou sendo suspenso pelo Tribunal de Contas em novembro de 2017 por conta de problemas operacionais, e o antecessor dele, o Pró-DF 1, foi declarado inconstitucional pelo TJDF por ofensa à Constituição Federal.

Uma mudança fundamental é que, a partir de agora, os terrenos serão cedidos em concessão de uso, e não vendidos. Como funcionará isso? – No novo sistema, não haverá transferência do patrimônio público para o particular, para que o particular faça o empreendimento. Esses terrenos vão continuar como patrimônio da Terracap. Entretanto, os empreendedores poderão participar de um processo de licitação da concessão de direito real de uso por um prazo de 30 anos, renovável por mais 30, até 60 anos, pagando um valor módico mensal (0,2% por mês sobre o valor da avaliação da terra nua) por essa concessão.

Quais os riscos que o programa corre de sofrer ingerências políticas? – A concessão de direito real de uso será feita por meio de escritura pública, registrada na matrícula imobiliária. Então, a segurança jurídica será a mesma – guardadas as devidas particularidades – da propriedade. Não dá para fazer uma anulação da concessão de direito real de uso, a não ser que haja o cabal descumprimento do programa pelo empreendedor.

O Pró-DF é uma forma incentivar a geração de empregos. Quem descumprir essa meta perderá a concessão? – O estado, no novo programa, passará a ser parceiro dos empreendedores. Nos momentos de crise, o Estado vai permitir a redução da meta de empregos, comunicada e justificada ao conselho gestor. E nos momentos em que o cenário econômico melhorar, e o empreendedor conseguir gerar mais empregos do que ele prometeu no projeto, vai impactar na redução da taxa de concessão de uso do terreno.

Ao final da concessão de uso, como o empreendedor será indenizado pelo Estado pelas benfeitorias que tiver feito no terreno? – O prazo de duração do contrato é de 30 anos mais 30. Se, ao final desse período, ele não descumprir o programa, a legislação prevê essa indenização pelas benfeitorias. Ele só perderia as benfeitorias em caso de cancelamento por causa de descumprimento contratual legal. Claro que o empreendedor pode escolher se quer 5 anos depois mais 10, depois mais 25. Ele pode escolher a ordem e o tamanho desses prazos.

Digamos que o empresário cumpriu todos os compromissos do programa durante os 30 anos, ainda assim a propriedade do terreno continuará sendo da Terracap? – Isso é um ponto interessantíssimo sobre transferência. Hoje, o empreendedor que entrou no Pró-DF 2, que não é mais admissível, não consegue transferir, mesmo que ele desista do negócio ou mesmo que tenha um terreno de 300 m² e queira passar para um de 1000 m². Ele não consegue desistir e nem transferir o anterior. Não consegue resgatar o seu investimento transferindo essas benfeitorias da condição de concessionário. Isso é proibido hoje, mas com o novo projeto será permitido. Então, se daqui a cinco anos o empreendedor tem um terreno de 300 m² e quiser um de 1000 m², poderá transferir a condição de concessionário daquele de 300 – vender, portanto, as benfeitorias feitas – para uma outra empresa. Isso é comunicado na Terracap apenas para uma alteração do concessionário.

Por que a necessidade de aprovação da Câmara Legislativa? – Porque nós estamos trabalhando uma mudança na estrutura do programa. Antes, o programa funcionava da seguinte forma, a grosso modo: o secretário de Desenvolvimento Econômico indicava o terreno para alguém, sem licitação, sem nenhuma concorrência, bastava a indicação. Esse empreendedor aprovava o projeto, e se construísse em 24 meses, teria um desconto de até 90%, dependendo da situação, na compra desse terreno. Essa situação era muito ruim, em termos constitucionais e de exposição a riscos, devido a essas brechas que foram abertas, em razão da pessoalidade que era inerente ao programa.

Além da concessão do terreno, o que mais o governo fará para ajudar as empresas a se instalarem? Como será a participação do BRB no fomento do programa? – Hoje, se o empreendedor compra um terreno na Terracap, ele fica pagando por até 20 anos, com juros de 1% ao mês. Nessa escritura vem uma garantia de alienação fiduciária em favor da Terracap. Então, o empreendedor não consegue, com essa escritura, chegar no banco e conseguir um financiamento para o seu negócio. Com o novo sistema de concessão do direito real de uso, ele vai assinar a escritura da concessão, que nós chamamos de CDRU (Concessão de Direito Real de Uso), e isso é registrado na matrícula do imóvel. No dia seguinte ao registro da matrícula, ele pode pegar aquela concessão e ir ao BRB ou a outro banco que se disponha a fazer essa operação, e dar aquela concessão como garantia de financiamento bancário. Veja que vai existir um prazo de carência para começar a pagar a concessão. Essa taxa módica mensal tem um prazo de carência, que vai de 6 a 24 meses dependendo do tamanho, das características do empreendimento. Isso significa que mesmo antes de começar a pagar, o empreendedor poderá pegar um financiamento bancário que ajudará até a construir a empresa, gerar os empregos, e começar a pagar a taxa de ocupação.

Caso ele não consiga pagar, ele devolve o terreno para a Terracap e a benfeitoria fica para o BRB? – A possibilidade de desistência dele passa por vários caminhos, inclusive poder ofertar isso para uma nova empresa, fazendo um negócio diretamente com a nova empresa, bastando comunicar à Terracap a transferência da concessão.

Essas tentativas foram feitas com a participação das entidades empresariais. Esta é uma forma de assegurar o sucesso do programa? – Me parece que um dos principais diferenciais do programa foi exatamente isso. Não foi um projeto imposto ou colocado pelo governo para a sociedade. Muito pelo contrário: ele foi sendo construído por centenas de mãos. A ponta, os steakholders, foram ouvidos a todo tempo. Foram feitas 21 palestras sobre esse tema, do Gama a Sobradinho, de São Sebastião ao Sol Nascente. Nós recebemos 109 sugestões do setor produtivo ao longo de 8 meses de trabalho (mais de 200 horas, no total). Destas, sugestões 88 foram acolhidas 88. O grau de participação foi elevadíssimo e, por isso, o grau de esperança de que isso vai realmente trazer a solução para problemas de décadas é também muito alto. Nós vamos dar conta de resolver.

Quantos mil empregos vocês acreditam que o Desenvolve DF vai gerar até o final da gestão Ibaneis Rocha? – Nós não temos esse número ainda, porque vai depender de como o processo vai acontecer na Câmara Legislativa. O que eu posso dizer é que serão milhares de empreendimentos regularizados e que, depois disso, o projeto prevê criação de novas ADEs (Áreas de Desenvolvimento Econômico) e criação de novos setores comerciais como determinação do Estado. Para que isso seja feito, para que essas áreas sejam criadas – por exemplo, a ADE de Planaltina, que espera 20 anos, a expansão da ADE de Sobradinho, que também espera há décadas – esses processos, na parte de disposições finais, passarão a ter prioridade de tramitação nas administrações e, inclusive, contarão obrigatoriamente com a opinião das entidades do setor produtivo da Administração Regional no tocante a tamanho de lote, dimensão e uso. Essa democratização do que é ofertado no setor produtivo vai ser extremamente vantajosa até para a Terracap. Nós vamos estar perguntando claramente aos clientes que compram, ou aos que vão fazer as concessões de uso dos terrenos da Terracap, o que eles acham daquele tipo de empreendimento e loteamento que está sendo feito para o comércio, para a indústria, para os serviços. Enfim, para a geração de emprego e renda.