Garantias na locação imobiliária

Não obstante os programas governamentais, no âmbito federal e de alguns estados, incentivarem cada vez mais a realização do sonho da casa própria, o fato é que ainda é grande a quantidade de locação de imóveis em nosso país, sendo uma opção comum para assegurar a moradia ou o estabelecimento de pontos comerciais.

Nesse sentido, a celebração de contratos locatícios demanda garantias seguras e efetivas, por envolver a disponibilização de um patrimônio dos locadores, em favor de inquilinos, mediante uma contraprestação significativa.

A fiança ainda é a modalidade mais conhecida e utilizada no Brasil, pela sua preponderante eficiência, baixo custo e simplicidade operacional, que envolve a análise do perfil, da renda e do patrimônio dos fiadores e cônjuges, os quais, ao final, assinam o contrato e, depois, seus aditivos.

No entanto, poucos comentam um ponto frágil da fiança, que é o fato de ser uma garantia de natureza pessoal, cuja eficácia pode se perder em caso de exoneração, de sumiço dos garantidores ou de estes dilapidarem, ou de se desfazerem, de seu patrimônio, ou, ainda, de perderem sua renda, no curso do pacto locatício, frustrando o crédito dos locadores em caso de posterior inadimplemento dos locatários.

Nesse cenário, acentuado por candidatos a locatários que não conseguem fiadores ou que têm seus candidatos reprovados por imobiliárias, surgem outras alternativas de garantia trazidas pela própria Lei nº 8.245/91 (artigos 37 a 41), as quais incluem o seguro-fiança, de crescente utilização, a caução (em dinheiro, títulos, ações ou em bens) e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Porém, são os proprietários que determinam qual tipo de garantia aceitarão, existindo relutância deles em relação à caução em dinheiro, restrita a três meses de aluguel, pois muitas vezes se mostra insuficiente para fazer frente à demora de uma execução judicial.

Por parte dos inquilinos, há reclamações quanto ao seguro-fiança, tendo em vista o seu custo e o não retorno do capital nele empregado, mesmo se não houver inadimplência até o término da locação.

Em face desses não raros entraves, é oportuno abrir os olhos para acepções de garantias menos utilizadas, mas permitidas por lei e que podem se revelar eficazes, tais como a caução sobre bens móveis (incluindo veículos automotores, embarcações, rebanhos, jóias, obras de arte, etc.) e sobre bens imóveis (livres e desembaraçados) do locatário, ou de terceiro idôneo que expressamente a permita.

Para que essas garantias tragam segurança aos locadores, será imprescindível que, além de constar dos contratos de locação, fiquem averbadas em cartórios e nos órgãos competentes de controle (Detran, Capitania dos Portos, etc.), não havendo óbice que as partes avencem também que haja seguro sobre os bens caucionados ou a custódia deles durante o período da locação.

O Procon e o princípio da impessoalidade

Uma Lava Jato na Saúde brasileira

A alma do bom negócio